Sachverständigenkanzlei W. Pfaff

Kanzlei für Immobilienbebewertung
in Stuttgart und Umgebung

Die Verkehrswertermittlung in Deutschland wird im Wesentlichen durch die in der Immobilienwertermittlungsverordnung genannten Verfahren getragen. Allen diesen Verfahren ist gemein, dass sie auf Vergleichswerten beruhen. Während dieser Umstand in der Bezeichnung „Vergleichswertverfahren“ unmittelbar zum Ausdruck kommt, ist das aus den Begriffen „Ertragswertverfahren“ bzw. „Sachwertverfahren“ nicht ablesbar. Erst ein Blick hinter die Kulissen verrät das Prinzip des indirekten Vergleichs: im Ertragswertverfahren sind es primär die Vervielfältiger, beim Sachwertverfahren die Normalherstellungskosten. Beide Ansätze gehen jeweils von aus dem Marktgeschehen abgeleiteten Wertfaktoren aus. Damit folgt die Grundstücksbewertung in Deutschland einem in sich geschlossenen Konzept.

Auch die International Valuation Standards IVS kennen diese drei Wertermittlungsverfahren: Sales Comparison Approach, Income Capitalisation und Cost Approach, welche dem deutschen Vergleichs- Ertrags- und Sachwertverfahren weitgehend entsprechen.

Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung so genannte normierte Wertermittlungsverfahren

Vergleichswertverfahren

1) Direktes Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken in erster Linie nur bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Im Wesentlichen findet das Vergleichswertverfahren bei der Bodenwertermittlung Anwendung. Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist in der Regel eine genügende Zahl geeigneter Vergleichsgrundstücke.

2) Indirektes Vergleichswertverfahren

Eine Vergleichbarkeit ist auch gegeben, wenn sie mit Hilfe von Vergleichsfaktoren nach § 13 ImmoWertV für bebaute Grundstücke aufgezeigt werden kann.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, z.B. bei Miet- und Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken.

Ein zwischenzeitlich strukturwandelbedingter Zwang zur Mobilität wirkt sich dahingehend aus, dass auch Eigentümer von Einfamilienhausgrundstücken rechnen müssen, arbeitsplatzbedingt an einen anderen Standort umziehen zu müssen. Das bedeutet, dass in solchen Fällen ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an der Höhe der erzielbaren Miete besteht, um den Kapitaldienst und/oder die dann selbst zu bezahlende Miete bedienen zu können. Es kann deshalb am Grundstücksmarkt vermehrt festgestellt werden, dass auch bei eigengenutzten Einfamilienhausgrundstücken ertragsorientierte Kaufpreise bezahlt werden.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es für die Werteinschätzung am Markt nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind. Dies gilt überwiegend bei individuell gestalteten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind. Das Sachwertverfahren kann auch zur Abstützung der Wertermittlung von Neubauten die als Ertragswertobjekte gelten in Betracht kommen. Weiterhin kann das Sachwertverfahren auch bei älteren instandsetzungsbedürftigen Objekten, die eines hohen Kosteneinsatzes bedürfen, zur Anwendung kommen, wenn das Sachwertverfahren zu einem Restwert führt, um den sich die Aufwendungen für eine Neubebauung des Grundstücks vermindern.

Die teilweise recht hohen Marktabschläge im Sachwertverfahren deuten allerdings darauf hin, dass der Sachwert bei Gewerbe- und Industrieobjekten keine geeignete Grundlage für die Wertermittlung bietet. Auch im Bankensektor hat sich in den letzten Jahrzehnten bei Gewerbeobjekten das Schwergewicht nach und nach stark von der Sachwert- auf die Ertragswertberechnung verlagert. Der Sachwert wird – wenn überhaupt - nur noch zum Vergleich herangezogen. Eine weitere und aussagekräftigere Plausibilisierung kann deshalb über das so genannte Ellwood-Verfahren erfolgen. Dieses fußt auf dem Grundgedanken, dass die Kapitalanlage in eine Immobilie in die beiden Komponenten Verschuldung und Eigenkapital zerlegt wird, wobei die marktüblichen Ertragsforderungen sowohl des Hypothekengläubigers (Komponente Verschuldung) als auch des Eigenkapitalinvestors (Komponente Eigenkapital) befriedigt werden müssen. Der Gesamtwert der Immobilie entspricht dem Barwert der Eigenkapitalinvestition zuzüglich des Barwerts der Hypothek. Dieses kreditwirtschaftliche Investorenverfahren gibt z.B. Aufschluss darüber, wie sich der Wert einer Immobilie innerhalb eines bestimmten Untersuchungszeitraums verändern müsste, um eine zuvor festgesetzte Verzinsung des Eigenkapitals zu erreichen. Nachfolgend zur Veranschaulichung ein Bespiel-Diagramm:

Tabelle

Das Diagramm zeigt die Situation einer Investition in eine zu bewertende Immobilie bei einer beabsichtigten 10jährigen Haltedauer. Der Eigenkapitalanteil sei 20 %, die Eigenkapitalrendite wird mit 6, 10 und 15 % angenommen. Die für die Finanzierung angenommenen Konditionen sind: Laufzeit 25 Jahre, Fremdkapitalzinssatz 4,5 %. Die Graphen zeigen, in welcher Höhe der Ankaufspreis von 8.500.000 € im Zehnjahreszeitraum sinken kann, um trotzdem die angestrebte Eigenkapitalrendite zu erhalten. Die ausgewiesenen Wertänderungen sind aus sachverständiger Sicht realistisch, da bei fallender Restnutzungsdauer ceteris paribus dies zu niedrigeren Verkehrswerten führen wird. Um einen gewollten ROE (return on equity) von 10 % zu erreichen, müsste beispielsweise in 10 Jahren ein Verkaufspreis in Höhe von ca. 4.250.000 € erzielt werden.